DEFINITION DE LA SCI

Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d'attribution, etc.
On peut dire également que le terme de SCI désigne l'ensemble des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés.

L’objet d'une SCI

La société civile immobilière a pour objet la propriété et l'administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète.
Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue.
Elle ne peut avoir pour objet d'acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés.
Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.

Avantages d'une SCI en matière de succession

Les droits de succession peuvent être réduits à deux niveaux :

D’une part, il est appliqué une décote sur les parts de Société Civile Immobilière, surtout pour les SCI familiales, par rapport à la valeur patrimonial des biens possédés par cette SCI pour tenir compte de la difficulté des associés à sortir de cette société en raison de l’intuitu personae, d’autre part, les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront. En effet, les droits de succession seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Aussi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition.

Par ailleurs, dans une SCI familiale, la non rémunération des comptes courants des parents est un moyen de transmettre du capital aux enfants associés. En effet, cette non rémunération d’avances constitue pour la SCI un avantage financier (comparativement au coût des intérêts d’un emprunt par exemple) et donc un moyen de transférer du patrimoine aux autres associés, à savoir les enfants.

Ceux-ci, avec des parts sociales de faible valeur lors de la création ou de leur entrée dans le capital de la société, pourront ainsi accéder à un capital immobilier important au fur et à mesure des années, des bénéfices réalisés et du remboursement des comptes courants de leurs parents.

En revanche, ce montage pose le problème de la plus-value fiscale qui sera constatée en cas de vente du bien immobilier et calculée en soustrayant au prix de vente la valeur nominale des parts sociales (ici minimisée). Cependant, l’abattement prévu en cas de cession immobilière permet de limiter à long terme cette plus-value.

Enfin, la SCI est un moyen de simplifier la transmission d’un bien immobilier unique entre plusieurs enfants ou des biens de valeurs différentes en les regroupant dans une même entité juridique

Une SCI n'est pas, comme certains le disent, une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.

Les avantages successoraux

L'achat croisé

La SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

La transmission exonérée d'impôts

Depuis le 1er janvier 2008, tous les six ans, chaque parent peut transmettre à chaque enfant 151 950 € sans payer d’impôts. Et tous les six ans, chaque grands-parents peut transmettre à chaque petits-enfants 30 390 € sans payer d’impôts.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. De plus, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.

Les avantages pour l'immobilier d'entreprise

Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager :

Une transmission facilitée à ses héritiers (voir ci-dessus).

Mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale, (sauf si la SCI s'est portée garante).

Diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Les avantages d'une SCI sur l'indivision

L’indivision est le statut dans lequel se retrouve les héritiers après un décès, les époux mariés en séparation de bien, les pacsés ou les concubins, dès lors qu'ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens.

Malgré la loi n°2006 du 23 juin 2006 qui a supprimé le recours systématique à l'unanimité pour gérer une indivision, la SCI se révèle plus efficace. En effet, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu'il y a un « blocage » dans l'indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s'entendent pas, etc.).

D'autre part, en SCI si un associé connaît, par exemple, des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d'enregistrement au taux de 5%. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.

Les règles de fiscalité générale

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt.

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (c'est ce que l'on nomme la transparence fiscale).

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.